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QUE HACER SI AL COMPRAR UNA CASA TIENE DESPERFECTOS Y EL VENDEDOR NO QUIERE HACERSE RESPONSABLE.

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Cuando al adquirir un inmueble en el contrato no se establecen desperfectos de los cuales el nuevo propietario se da cuenta posteriormente a la venta, o cuando la vivienda no se encuentra en las condiciones indicadas por el vendedor, estamos bajo el supuesto de “vicios ocultos”, para lo cual, las leyes, en caso de que el vendedor no esté dispuesto a reparar el daño o cancelar la venta (si ese es el deseo del comprador),  hay un plazo concreto para poder reclamar dichos vicios ocultos atendiendo a las acciones legales que se pretendan interponer.

 

Para estos casos, el Código Civil establece que el vendedor está obligado a hacerse cargo de los vicios ocultos que tenga la vivienda, siempre y cuando los vicios o daños de los que adolece la vivienda la hagan impropia para el uso al que se destina, o si disminuyen o entorpecen su uso de tal manera que el comprador, de haberlo sabido, no habría adquirido la vivienda o, en todo caso, hubiera pagado un precio menor por el bien.

 

Igualmente, puede el comprador exigir la rescisión del contrato y el pago de los gastos que por él hubiere hecho, o que se le rebaje una cantidad proporcional del precio, a juicio de peritos.

 

El vendedor no será responsable de los defectos manifiestos o que estén a la vista, ni tampoco de los que no lo estén, si el adquirente es un perito que por razón de su oficio o profesión debe fácilmente conocerlos.

 

Conforme el artículo 1653 del Código Civil del Estado de Jalisco, las acciones para reclamar los vicios ocultos se extinguen a los doce meses tratándose de bienes inmuebles, y a los seis meses tratándose de bienes muebles, contados a partir de la entrega del bien enajenado.

 

También puede reclamarse al vendedor, cuando sea una persona moral (empresa) o física que sea su actividad preponderante la venta de inmuebles, es decir, como giro comercial, el que otorgue garantías sobre el inmueble.

 

En caso de que la vendedora sea una persona con fin comercial de venta de inmuebles, adquiere el carácter de “proveedor” para efectos de la Ley Federal de Protección al Consumidor, y conforme la misma, se puede acudir a ella durante la vigencia de las garantías descritas a interponer las quejas por el cumplimiento de dichas garantías.

 

VIVIENDAS DE SEGUNDA MANO:

 

Es importante tener en cuenta que cuando la compraventa se lleva a cabo entre particulares no se actúa como consumidores, sino como particulares. Esto supone una gran diferencia en el tratamiento de los vicios ocultos, ya que como particulares acudimos a lo dispuesto en el Código Civil.

 

En el caso de viviendas de segunda mano, el plazo genérico para reclamar desperfectos es de 6 seis meses (dependiendo del código Civil del estado respectivo).

 

Se consideran vicios ocultos, entre otros:

 

  • Vivienda afectada por derramas extraordinarias como consecuencia, por ejemplo, de obras de pavimentación y acerado e instalación de alumbrados, siempre y cuando dicha derrama fuera objeto de aprobación en junta general celebrada con anterioridad a la perfección
  • Viviendas con problemas en las tuberías.
  • Viviendas que adolezcan de aluminosis.

 

La carga de la prueba corresponde al comprador, por lo que el mismo tendrá que reunir toda aquella documentación que acredite la existencia de los vicios, así como la preexistencia de los mismo a la perfección del contrato.

 

VIVIENDAS DE NUEVA CONSTRUCCIÓN:

 

Como se mencionó, conforme la Ley Federal de Protección al Consumidor, las garantías que la Ley exige incluyen los siguientes plazos de reclamación de vicios ocultos:

a) Seguro del constructor para garantizar durante el plazo de 1 un año el arreglo de los daños materiales por vicios ocultos que afecten a elementos de acabado de las obras.

b) Seguro del proveedor (vendedor) para garantizar durante 3 tres años solución a los daños causados por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones en cumplimiento de los requisitos de habitabilidad e impermeabilización.

c) Seguro del proveedor (vendedor) para garantizar durante 5 cinco años el arreglo y la solución de los daños materiales por vicios ocultos que se consideren “estructurales”, es decir, que tengan su origen o afecten a la cimentación, soportes, vigas, forjados, muros de carga u otros elementos estructurales que comprometan directamente la resistencia mecánica y estabilidad del inmueble.

 

En caso de defectos o fallas graves, el proveedor además, deberá realizar una bonificación del  20% veinte por ciento de la cantidad señalada en el contrato como precio del bien.

 

Es importante tener en cuenta que el hecho de si el vendedor conocía o no los vicios o defectos ocultos, será una cuestión a dilucidar ante los tribunales, y por tanto, hay que demostrarlo.

 

Si usted o algún conocido adquirió algún inmueble con vicios ocultos y el vendedor no quiere responsabilizarse de ellos, es importante que se acerque a nosotros, puesto que en “BUFETE JURÍDICO ADVOCATIUS” nos ponemos a sus órdenes los 365 días del año, para dar solución a todos sus problemas legales, evitando así que se vea comprometida su seguridad, su patrimonio, y mucho más importante, su familia.

 

FJAG.

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