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ES POSIBLE EXTINGUIR LA OBLIGACIÓN DE PAGO DE UNA HIPOTECA PESE A QUE EXISTA SENTENCIA CONDENATORIA.

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Los contratos que tienen garantía Hipotecaría, persiguen la finalidad de que el acreedor pueda cobrar el adeudo con el bien dado en garantía, por lo general un inmueble, propiedad del deudor o de un tercero, en caso de que se incumpla con la obligación de pago, siendo que el bien permanece bajo la titularidad del deudor hasta la ejecución total del adeudo contraído.

 

La hipoteca durará todo el tiempo en que pueda exigirse la obligación que garantiza, suponiendo que no se ha consumado la PRESCRIPCIÓN NEGATIVA de la acción hipotecaria por el abandono del derecho durante todo el plazo concedido para el ejercicio de la misma, o sea, diez años. Esto quiere decir que la duración de la hipoteca se refiere al plazo señalado para el pago de la obligación, y si no hubiere término de vencimiento, se entenderá que es de DIEZ AÑOS; de manera que al decirse que la hipoteca dura lo que la obligación que garantiza, sólo se hace referencia al plazo a partir de vencimiento legal o convencional. El objeto de lo anterior es impedir la supervivencia de la hipoteca después de extinguida la obligación principal; pero esto no significa que por el solo hecho de ser exigible la última, la primera también lo sea y se mantenga viva, a pesar de que se hubiere presentado una causa directa de extinción.

 

Según establecen tanto el Código Civil Federal, el Código Civil del D.F. y el Código Civil del Estado de Jalisco, son coincidentes en señalar que la prescripción de la acción hipotecaria comienza a computarse una vez que la obligación principal se hace exigible, es decir, es exigible desde el momento en que se incumple con ella.

 

Conforme decreto el Pleno de la SCJN mediante Contradicción de Tesis publicada en el Semanario Judicial de la Federación, con fecha 27 de noviembre de 2015, de rubro “PRESCRIPCIÓN NEGATIVA. EL PLAZO PARA QUE OPERE RESPECTO DE LA OBLIGACIÓN DE PAGO DERIVADA DE LOS CONTRATOS DE MUTUO O DE APERTURA DE CRÉDITO CON GARANTÍA HIPOTECARIA O FIDUCIARIA, CELEBRADOS ENTRE EL FOVISSSTE Y UN PARTICULAR, DEBE COMPUTARSE A PARTIR DE QUE EL DEUDOR INCUMPLE SU OBLIGACIÓN DE PAGO Y NO DESDE EL VENCIMIENTO DEL PLAZO ORIGINALMENTE PACTADO.”, la prescripción comienza a contar desde el momento en que, de conformidad con el contenido del título, el acreedor tiene el derecho a que la obligación que se le adeuda le sea cumplida, es decir, desde que esa obligación es exigible, pues de lo contrario se otorgaría al acreedor el derecho a determinar desde qué momento una obligación puede reclamarse, lo que rompe con los principios de seguridad y certeza jurídica que inspiran al sistema jurídico mexicano, ya que el deudor quedaría a merced del acreedor con respecto al plazo que tiene para cumplir y para que se le pueda exigir el pago de las obligaciones contraídas, en contravención a las disposiciones sustantivas civiles que establecen que las cuestiones relativas al cumplimiento de los contratos no pueden quedar al arbitrio de una de las partes.

 

Ahora bien, en el caso de que se pacte un PLAZO VOLUNTARIO PARA EL PAGO DEL CRÉDITO QUE AQUÉLLA GARANTIZA, como en el caso de “CONVENIOS” (Hipoteca Voluntaria en términos de lo dispuesto por el artículo 2920 del Código Civil Federal), el término de prescripción negativa no puede comenzar a correr durante el plazo voluntario señalado por las partes para el pago del crédito hipotecario, puesto que la prescripción se funda en el abandono del derecho por parte del acreedor, por lo que no puede considerarse que corriendo el plazo voluntario señalado para el pago, exista dicho abandono, pues el propio acreedor, al no exigir el pago, lo hace con la intención de que continúe el deudor gozando del término voluntario, y este último, al no hacer ese pago, admite también que continúe el citado plazo. Por otra parte, la prescripción negativa corre desde que la obligación puede exigirse conforme a derecho, lo que supone que no está corriendo término alguno voluntario o forzoso entre las partes.

 

Pero ¿qué pasa en el caso de que si se interrumpió la prescripción negativa por la interposición de un juicio Hipotecario?, también puede prescribir la acción hipotecaria intentada, El artículo 529 del Código de Procedimientos Civiles para el Distrito Federal prevé, que la acción para pedir la ejecución de una sentencia, transacción o convenio judicial durará DIEZ AÑOS, contados desde el día en que se venció el término judicial para el cumplimiento voluntario de lo juzgado y sentenciado, a este término para que se decrete la inejecución se le conoce como “PRESCRIPCIÓN EXTINTIVA”. La expresión “desde el día en que venció el término judicial para el cumplimiento voluntario de lo juzgado y sentenciado” debe ser entendida en relación con la naturaleza de la condena y la clase de obligaciones generadas por ésta; de ahí que el plazo de prescripción empieza en realidad, cuando esa obligación se encuentra en aptitud de constituir materia de un procedimiento de ejecución, esto es, el procedimiento que permite hacer realidad lo decidido en la sentencia.

 

Es entonces, que bajo los argumentos vertidos, así se trate de un contrato que tiene  garantía Hipotecaría, o algún convenio celebrado entre las partes (como convenios judiciales) donde se establezca un plazo voluntario para el pago del adeudo que tiene una garantía hipotecaria, e inclusive si se condenó al pago de la hipoteca mediante sentencia judicial, esto si no se ejecuta durante el plazo de 10 diez años contados a partir de que fue exigible la obligación, es decir, que incumplió el deudor con los términos pactados del contrato o convenio, lo cual generan el vencimiento del mismo, dicha hipoteca se volverá inejecutable en favor del deudor.

 

FJAG.

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% Comentarios (12)

En caso de que no se ejecute la sentencia definitiva donde se condene al deudor ¿Se tendría que promover un incidente de inejecución de sentencia para que se decrete extinta la acción hipotecaria y después promover el juicio especial hipotecario para cancelar dicha hipoteca?

Buenas tardes Fernando, efectivamente la vía es Incidental, pero la denominación del mismo depende del Código aplicable al estado correspondiente, o en su defecto, a la doctrina común.

No creo que sea necesario promover el juicio especial hipotecario para cancelar la hipoteca, sobre todo porque si obtienes sentencia interlocutoria que declare la prescripción extintiva de la acción hipotecaria, en vía de consecuencia, sobre el mismo expediente es viable solicitar la cancelación de hipoteca…

Buenas tardes Eduardo, muy respetable toda opinión, aunque el juicio Especial Hipotecario para la extinción de la Hipoteca se produce principalmente cuando no existe procedimiento legal alguno abierto contra el inmueble, pero popero la prescripción del derecho a demandar la acción de pago y ejecución de Hipoteca, puesto que el incidente es accesorio a otro juicio pre existente.

¿que sucede cuando le pague mi credito a una empresa X y porteriormente dicha empreza desaparece y ahora comienzo a pagarle a un banco al final cuando acabo de pagar el banco me da documento donde ya le pague pero a la primer empresa “X” ya no la encuentro para que me de mi carta de instrucción? ¿a quien demando si la empresa “X” ya no existe?

Buenas noches Christian, debes demandar a ambos, ya que el primero debe entregarla, pero el banco al comprara la cartera, debió adquirir las facultades para poder liberar tu crédito.

buenas tardes… demandaron a mi cliente mediante un juicio hipotecario, mediante diversas excepciones y defensas se gano el juicio, la contraparte apelo, a un asi me dieron el fallo, mi pregunta es PUEDE VOLVER A DEMANDAR LA HIPOTECARIA??… Y/O puedo promover la prescripcion negativa??? tengo dudas por el tiempo que debe pasar para prescribir, si se interrumpio por haber demandado a mi cliente..

Buenos días Irene, de hecho según nos comentas, si ya agotaron las instancias del juicio y tu cliente gano, al ser juicio hipotecario una de las consecuencias es la extinción de la hipoteca y el levantamiento de la inscripción respectiva.

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Jose Antonio

buenas tardes tengo un juicio hipotecario en mi contra, por un pagare que les firme de $ 279,000 y me condicionaron
a hacer pagos los primeros dias de cada mes ya que con mucho esfuerzo les pago en fuera de tiempo y sus interes
son altos ( Cetes ) Al final les he pagado Aproximadamente $ 390.000 durante 15 años y me siguen cobrando judicialmente , que gustaria saber que puedo hacer.

Buenas tardes Jose Antonio, tu asunto se debe analizar por uno de nuestros abogados para brindarte una mejor asesoría, por lo cual te recomendamos contactarnos a la brevedad parea dar atención a tu caso, informándote que ademas del teléfono de la página y el whatsapp, nos puedes seguir y contactar en nuestras redes sociales, tanto instagram como Bufete_Juridico_advocatius, en twitter como @AdvocatiusB y faceboo como Bufete Jurídico Advocatius.

Me ha servido mucho la información del tema, Gracias!

Estamos para servir Rocio, pasa una excelente tarde.

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