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La usucapión (prescripción adquisitiva)

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En el medio Jurídico, la “Usucapión” es conocida como una forma de adquirir la propiedad sobre un bien inmueble por el simple transcurso del tiempo.

Del latín “usucapĭo”, la usucapión es la adquisición de un derecho o de una propiedad a través de su ejercicio en las condiciones y plazos previsto por la ley. La usucapión, también conocida como prescripción adquisitiva, es un modo de acceder a la propiedad de una cosa mediante la posesión continuada de los derechos reales durante el tiempo que establece la legislación.

Para exista la usucapión, no puede haber una acción en contra de la posesión en cuestión por parte del afectado.

La teoría objetiva sostiene que el fundamento de la usucapión se encuentra en otorgar seguridad a las relaciones jurídicas al consolidar las titularidades aparentes. Esta teoría, por lo tanto, busca mantener el “statu quo” de la posesión.

La teoría subjetiva, en cambio, justifica la usucapión a partir del abandono o la renuncia al derecho real que tiene el titular, ya que éste no ejercita ninguna acción de defensa frente a la posesión de otro. El problema de esta postura es que, cuando el titular demuestra que la voluntad de renuncia es inexistente, la usucapión queda inmediatamente invalidada.

Es interesante establecer, además de todo lo expuesto hasta el momento, nos encontramos con que para su procedencia requiere de un justo título por el tiempo establecido por ley y también buena fe, esta es la llamada Usucapión Ordinaria. Es importante tener claro que ese mencionado título tiene que ser válido y verdadero. Y además tiene que poder probarse, ya que en ningún momento aquel se presume.

Y, por otro lado, está la extraordinaria, que no requiere ninguno de los dos elementos citados anteriormente. Es decir, ni el título ni la buena fe.

No obstante, no hay que pasar por alto que existen otros tipos de usucapión. Así, por ejemplo, en base a lo que es la interrupción de la posesión, el Código Civil divide aquella en dos grupos:

  • Interrupción civil. Es la que se produce a raíz de la citación judicial que se realiza al poseedor. Un acto de conciliación también puede originar este tipo de interrupción, al igual que hace el reconocimiento por parte del poseedor del derecho del dueño.
  • Interrupción natural. Es la que tiene lugar cuando se cesa la posesión por más de un año, independientemente de las causas que dan lugar a esta circunstancia.

La persona que adquiere o pretende un derecho a través de la usucapión se conoce como usucapiente. Este puede aspirar a la usucapión a partir de la prescripción adquisitiva ordinaria (cuando actúa de buena fe y con justo título) o de la prescripción adquisitiva extraordinaria (no requiere de buena f ni justo título ya que se funda sólo en la posesión).

La Suprema Corte estableció además que para la procedencia de la acción de prescripción positiva de buena fe es indispensable que el documento privado que se exhiba como causa generadora de la posesión sea de fecha cierta, porque:

A) se inscribió en el Registro Público de la Propiedad;

B) fue presentado ante algún funcionario por razón de su oficio; o,

C) alguno de sus firmantes falleció.

Ahora bien, tanto la certeza de la fecha como la celebración misma del acto jurídico traslativo de dominio, incluyendo la autenticidad del documento, pueden acreditarse con diversos medios de prueba que deben quedar a la valoración del juzgador, además de que el cumplimiento con alguno de los tres requisitos señalados no es óptimo para acreditar el “justo título”.

Lo anterior toda vez que el justo título es un acto traslativo de dominio “imperfecto”, que quien pretende usucapir el bien a su favor cree fundadamente bastante para transferirle el dominio, lo que implica que esa creencia debe ser seria y descansar en un error que, en concepto del juzgador, sea fundado, al tratarse de uno que “en cualquier persona” pueda provocar una creencia respecto de la validez del título.

Por tanto, para probar su justo título, el promovente debe aportar al juicio de usucapión las pruebas necesarias para acreditar:

  1. que el acto traslativo de dominio que constituye su justo título tuvo lugar, lo cual debe acompañarse de pruebas que demuestren que objetivamente existían bases suficientes para creer fundadamente que el enajenante podía disponer del bien, lo cual prueba cierta diligencia e interés en el adquirente en conocer el origen del título que aduce tener su enajenante;
  2. si el acto traslativo de dominio de que se trata es oneroso, que se hicieron pagos a cuenta del precio pactado; en caso contrario, tendrá que probar que la transmisión del bien se le hizo en forma gratuita; y,
  3. la fecha de celebración del acto jurídico traslativo de dominio, la cual deberá acreditarse en forma fehaciente, pues constituye el punto de partida para el cómputo del plazo necesario para que opere la prescripción adquisitiva de buena fe; además de probar que ha poseído en concepto de propietario con su justo título, de forma pacífica, pública y continua durante cinco años, como lo establecen los Códigos Civiles de los Estados de México, de Nuevo León y de Jalisco.

De manera que todo aquel que no pueda demostrar un nivel mínimo de diligencia, podrá prescribir, pero en el plazo más largo de diez años, previsto en los códigos citados, ya que, de otra forma, se estará ampliando injustificadamente el régimen especial que el legislador creó para aquellas personas que puedan probar que su creencia en la validez de su título es fundada, con base en circunstancias objetivas, y no apreciaciones meramente subjetivas ajenas a la realidad.

Así, la procedencia de la prescripción adquisitiva que ejerce un poseedor que aduce ser de buena fe, tendrá que cimentarse en la convicción que adquiera el juzgador de la autenticidad del propio título y de la fecha a partir de la cual se inició la posesión en concepto de propietario, con base en la valoración de los diversos medios de convicción que ofrezca la parte actora para demostrar que es fundada su creencia en la validez de su título, debiendo precisar que la carga de la prueba recae en la parte actora.

FJAG

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