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COMO OBTENER NUESTRA PARTE DE UN INMUEBLE EN COPROPIEDAD.

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Un problema muy común al adquirir un inmueble se da cuando lo adquirimos como parte de una sociedad (ya sea por razón de negocios o por capitulaciones de matrimonio), siendo que se adquiere en “COPROPIEDAD”, lo cual, en un inicio parece una buena idea, pero no visualizamos que en ocasiones las sociedades terminan, con lo cual se vuelve un problema el obtener la parte proporcional que nos corresponde del bien adquirido para la sociedad al momento de su disolución.

 

Pero en sí, ¿QUE ES UNA “COPROPIEDAD”?, El artículo 938 del Código Civil Federal (México) dice que “Hay copropiedad cuando una cosa o un derecho pertenecen proindiviso (sin poder dividirse) a varias personas.

 

La copropiedad se puede dar entre dos o mas personas, ya sea con iguales porcentajes sobre la totalidad del bien inmueble o diferentes porcentajes.

 

En una escritura que ampare la propiedad de un inmueble, el mismo se identifica plenamente, con la superficie que tiene y con sus medidas y colindancias, por lo que dicho inmueble legalmente constituye una unidad indivisible, sin embargo, la ley prevé 3 formas de dividirlo de mutuo acuerdo: COMPRAVENTA, SUBDIVISION (o fraccionamiento o lotificación) y CONDOMINIO.

 

Igualmente, cuando no todos los socios quieren que se divida la copropiedad, o al menos alguno se oponga a ello, se puede demandar a la sociedad judicialmente, para que un Juez le conceda al que así lo pretenda, la “DIVISIÓN DE LA COSA COMÚN”.

 

1.- COMPRAVENTA.

 

Propiamente no es una división del inmueble, más bien es el dejar de “compartir” el inmueble, esto ya sea vendiendo a uno o más socios la parte proporcional del inmueble que le corresponde, y así obtener el porcentaje respectivo mediante el pago en efectivo (o en especie, a elección del vendedor).

 

De igual manera existe la opción de comprar, es decir, si queremos que se extinga la “copropiedad”, se puede buscar obtener del resto de los copropietarios el que estos le escrituren en su favor los porcentajes correspondiente de la propiedad previo el pago de las cantidades y/o valores acordados.

 

Es decir, el inmueble sigue conservando su unidad, sigue siendo uno solo, pero los propietarios ya no son varios, sino que en el primer supuesto se traspasa el porcentaje correspondiente a los demás socios previo acuerdo; y en el segundo supuesto, cada uno de los que tiene una participación sobre el inmueble, es decir, un porcentaje de la propiedad, la transmiten a uno sólo para que éste sea el único titular de la totalidad del predio.

 

En ambos casos, a efecto de no tener problemas futuros, o que alguna de las partes (socios) desconozca el acuerdo, es necesario acudir ante el Notario para que se protocolice la operación de la cual se trate y pueda mandarse así a inscribir en el Registro Público de la Propiedad, a efecto de que las autoridades correspondientes tengan conocimiento de quien resulte ser el nuevo titular o titulares del inmueble.

 

2.- SUBDIVISIÓN.

 

Esta si implica el poder llevar a cabo la división del inmueble, es el trámite ideal para adquirir la plena propiedad de una fracción de un inmueble. Para el caso de inmuebles muy grandes donde resulten varias fracciones o que hasta incluyan calles, puede denominarse “fraccionamiento” o “lotificación”, si se trata de modificar una lotificación ya existente será entonces una “relotificación”.

 

La subdivisión incluye un impacto social porque lo que era uno, ahora son dos o más y se requiere el doble de infraestructura, 2 (o más) tomas de agua, 2 (o más) salidas de drenaje, 2(o más) tomas de luz, sin mencionar el impacto que representa para los vecinos, etc.

 

Para la subdivisión no basta la voluntad de las partes, sino que además implica el trámite de UN PERMISO POR PARTE DEL GOBIERNO (oficio de subdivisión, fraccionamiento o lotificación), que usualmente se obtiene de manera municipal o en el D.F. (hoy CDMX, de manera delegacional).

 

Una vez obtenido el oficio de subdivisión, se debe comparecer ante el Notario para que se protocolice y pueda mandarse así a inscribir en el Registro Público de la Propiedad, quien tomará nota de que dicho inmueble fue subdividido y ahora son 2 o más inmuebles. De ser necesario, en la misma escritura de protocolización.

 

Si resultado de la “subdivisión”, además se obtuvieron fracciones adicionales de las que puedan disponer los socios,  se puede “aprovechar” y hacer la venta de las fracciones creadas, o bien, si existe copropiedad, se puede disolver y aplicar a cada uno de los copropietarios sus respectivas fracciones (en el entendido de que si alguno de ellos adquiere más del porcentaje que le corresponde, atendiendo al valor de avalúo de cada fracción, deberá pagar a los socios el remanente además de los impuestos por la demasía que esté adquiriendo).

 

3.- CONDOMINIO.

 

Es la condición alternativa para el caso de no lograr la subdivisión. De igual forma que en la subdivisión, se necesita autorización del Gobierno para este medio, y se puede dar sí es necesario la construcción en el predio en copropiedad, o bien, si ya hay construcciones.

 

Mas que dividir el terreno, la finalidad del condominio es dividir las construcciones, es decir, mediante la constitución del régimen de propiedad en condominio, las construcciones de un inmueble que son susceptibles de aprovecharse en forma individual por cada uno de los propietarios, porque son independientes unas de otras (“unidades privativas” que pueden ser casas, departamentos, locales, oficinas, etc., además puede ser en forma horizontal o vertical) y tienen accesos propios ubicados a una zona común o a la vía pública. Se tratar de un punto intermedio entre la copropiedad y la subdivisión, debido a que el terreno sigue siendo uno solo, los propietarios de cada unidad privativa comparten derechos de copropiedad sobre él, así como sobre bienes que son de uso común, como pasillos de acceso, cisternas, muros, entrepisos, suelo, etc. con un porcentaje de indiviso (copropiedad) que se determinará por separado.

 

Los titulares de la propiedad en condominio reciben la denominación de condóminos. La titularidad puede referirse a un espacio o a un uso y bienes determinados en forma exclusiva, cuyo aprovechamiento y disposición es libre, que se denominan áreas o bienes privativos; además la titularidad exclusiva está referida porcentualmente a las áreas y bienes de uso común, los que no podrán ser objeto de acción divisoria y son inseparables de la propiedad individual.

 

En este sentido, el condominio sólo puede constituirse sobre construcciones, no sobre terrenos baldíos, a menos que el municipio haya otorgado la correspondiente autorización para construir el inmueble, siendo en este caso posible la constitución del condominio con base a los planos autorizados.

 

Al igual que en la subdivisión, la escritura respectiva deberá ser inscrita en el Registro Público de la Propiedad quien tomará nota de la división de las construcciones, asignándoles una inscripción por cada unidad privativa. También, de ser necesario, en la misma escritura de protocolización, se puede “aprovechar” y hacer la venta de una de las unidades privativas creadas, o bien, si existe copropiedad, se puede disolver y aplicar a cada uno de los copropietarios sus respectivas unidades (en el entendido de que, si alguno de ellos adquiere más del porcentaje que le corresponde, atendiendo al valor de avalúo de cada unidad privativa, deberá pagar impuestos por la demasía que esté adquiriendo).

 

El costo de cada instrumento depende del valor de todo el inmueble, del número de fracciones o unidades y del valor de cada una.

 

ACCIÓN DE DIVISIÓN DE LA COSA COMÚN.

 

La acción de “División de la Cosa Común” se tramita en la vía Civil, y tiene como presupuesto que exista la copropiedad legal respecto de una cosa, y sus elementos son:

  1. a) Que exista la voluntad de cuando menos uno de los copropietarios de no permanecer en la indivisión;
  2. b) Que el dominio sea divisible de acuerdo con la ley y con la naturaleza de la cosa; y
  3. c) Que ésta admita cómoda división.

 

Luego, se entiende que se actualiza este último elemento cuando el bien es susceptible de partición material sin alterar sustancialmente su naturaleza, es decir, cuando se puede partir la cosa estableciendo fracciones iguales en precio, forma y accesorios inherentes, sin causar detrimento a su valor total; lo que debe demostrarse fehacientemente durante el procedimiento judicial.

 

Para que un Juez pueda determinar factible la división de la cosa común (independientemente de que en el periodo de ejecución se determine la porción que a cada con-dueño tocaría), también será necesario exhibir un certificado expedido por el Registro Público de la Propiedad y del Comercio que dé noticia sobre la inexistencia de algún acreedor con derechos inscritos sobre el inmueble materia de la división.

 

Una vez decretada la división de un bien inmueble, ésta debe realizarse con la formalidad exigida por la ley para la compraventa de inmuebles, es decir, se deberá formalizar en escritura pública.

 

Por lo que le aconsejo que se asesore cuanto antes de un abogado que sea experto en MATERIA CIVIL, de esta forma tendrá garantizado el éxito de su asunto, y si desea más información, que nos contacte para atenderlo de manera personal en nuestras oficinas y así poder resolver todas sus dudas.

 

 

 

FJAG.

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% Comentarios (6)

Buenas tardes
Tengo un juicio donde solicito la disolucion de copropiedad indiviso 50% por la constitucion de regimen en condominio vertical. El juez se esta avocando a division por partes iguales, lo cual me perjudica ya que yo hice a mi entero costo las modificaciones y de la vivienda. Actualmente existen 2 viviendas, la pb en posesion de un copropietario y el nivel 1 y 2 que estan en mi posesion y donde a mi costo fueron las modificaciones mencionadas. Ya probamos que existen servicios separados y entradas separadas para que se constituya el condominio vertical.
Cabe señalar que las escrituras se hicieron en 1983 y las modificaciones en 1984 y 1994, como puedo hacer que el juez solo tome en cuenta el estado de la vivienda en 1983 y no la actual y que pueda mantener dichas mejoras fuera de la division? Siento que mi abogado no hace nada y el juez y yo hablamos idiomas distintos.

Buenas tardes Monica, podrías enviarnos mensaje de WhatsApp al número (+521) 33-38-26-91-43 o por inbox en cualquiera de nuestras redes sociales (Facebook como “Bufete Jurídico Integral”, Twitter como “@AdvocatiusB.” e Instagram como “advocatius_bufete_juridico”, en todas nos pueden encontrar como “Bufete Jurídico Advocatius”), puesto que su asunto requiere que lo revisemos personalmente

Mi papa murio sin dejar testamento, y en su herencia solo hay una casa grande que internamente esta dividida en 4 departamentos. Hay 4 herederos los cuales siempre han vivido ahi en esos 4 departamentos. Sin embargo, 1 de los departamentos es notablemente mas grande que los otros 3 que son iguales. Solo 1 de los herederos no quiere vender la casa bajo ningun motivo ni quiere comprarle a los demas, y el vive en uno de los departamentos chicos, los demas si quieren vender. El heredero que vive en el departamento mas grande esta dispuesto a llegar hasta la subasta de la casa por que no le importa mucho cuanto reciba a fin de cuentas pero a los demás si. Dado que 1 departamento es notablemente mas grande que los otros 3, ¿se puede argumentar que la casa no admite cómoda division? ¿Se puede con eso exigir la venta de la casa sin tener que llegar a que se subaste? No hay poder humano ni sobrehumano de hacer cambiar de opinion a estos 2 herederos conflictivos.

Buenos días Luis Enrique, en caso de que no estén definidos los bienes de la herencia vía testamento, el juez ordenará que se entreguen en partes iguales a los 4 hermanos, es decir, cada inmueble en copropiedad para los 4, a menos que los herederos dispongan otra cosa, y y si todos los herederos quieren vender menos uno, pueden solicitar al juez que se le ordene vender o en su caso comprar, y sino accede, rematar los bienes y dividir las ganancias.

Si necesitas más información puedes enviarnos mensaje de WhatsApp al número (+521) 33-38-26-91-43 o por inbox en cualquiera de nuestras redes sociales (Facebook como “Bufete Jurídico Integral”, Twitter como “@AdvocatiusB.” e Instagram como “advocatius_bufete_juridico”, en todas nos pueden encontrar como “Bufete Jurídico Advocatius”).

Buenos días; quiero vender una empresa en la que se advierte la copropiedad de 5 departamentos en un edificio del cual la empresa es dueña de 14. Dado que estaría realizando una transmisión accionaria, tengo que correr el derecho del tanto a los demás dueños? puedo vender la empresa y que los nuevos dueños regularicen?

Muchas gracias

Buenas tardes Gina, no es necesario tanto así como correr el derecho al tanto, puesto que la venta de la empresa debe aprobarse en Asamblea de socios, y en la misma decidir sobre los bienes que se han de transmitir mediante la venta de la empresa y los que se han de desincorporar, y la decisión debe atender a la mayoría de acciones, por tanto los demás socios estarían enterados de la venta, lo que si se debe verificar, es que la convocatoria de dicha asamblea se haga conforme derecho para que no se anule con posterioridad.

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