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SINO SE RESPETA DERECHO PREFERENTE DEL ARRENDATARIO EN COMPRAVENTA, EL CONTRATO PUEDE ANULARSE.

Sello de anulado

El ejercicio del derecho del tanto supone que la venta de un inmueble por parte del propietario cuando el inmueble se encuentra arrendado, es dar el “Arrendador” preferencia de la venta del inmueble arrendado al “Arrendatario”,  por sobre cualquier tercero extraño, debiendo notificarle al arrendatario el deseo de vender la propiedad para si es su deseo adquirirla, lo haga en primer término; de modo que, si la venta se realiza omitiendo la notificación aludida, resulta jurídicamente imposible el uso del derecho del tanto; más el desconocimiento y violación de este derecho engendran la acción de retracto que tiene por objeto en la vía judicial el respeto de dicho derecho, removiendo el obstáculo jurídico que implica la venta hecha al tercero sin dar debido aviso a quien gozaba de preferencia.

 

La acción de retracto nace ante el incumplimiento del arrendador de respetar el derecho de preferencia del arrendatario, razón por la cual este último se ve en la necesidad de acudir ante la justicia.

 

En esta medida, el elemento de la acción consistente en que el arrendatario debe estarse al corriente en el pago de rentas para la procedencia del retracto, lo que habrá de interpretarse en la vertiente de que la temporalidad a que se refiere el elemento descrito es hasta el día en que se celebró la compraventa que dio origen al retracto.

 

Máxime, que es hasta ese momento en que el antiguo propietario tiene derecho a recibir las pensiones rentísticas que genere el inmueble enajenado, pues posterior a la celebración de la compraventa es jurídicamente inviable que éste reciba pagos por concepto de renta, principalmente porque el bien arrendado ya salió de su patrimonio y de su esfera jurídica para ser trasladado a la esfera de derechos del comprador. Esto es así, porque la acción de retracto nace cuando el arrendatario se entera de la celebración de la compraventa, en virtud de que esta acción surge de la inobservancia al derecho de preferencia.

 

Por lo que, si una compraventa se celebra en contravención a ese derecho, nace la facultad del arrendatario de ejercer la acción de retracto, pues sin la celebración de la compraventa sería notoriamente improcedente.

 

Además, el momento en que el arrendatario tiene conocimiento de la compraventa únicamente tiene como finalidad computar el plazo que tiene para ejercer las acciones de retracto o nulidad según le convenga. Así, el conocimiento de la compraventa implica, necesariamente, que ésta ya se haya celebrado, por lo que pagar la renta de un inmueble a una persona que no goza ya del título de propiedad sobre el inmueble arrendado es jurídicamente inadmisible.

 

FJAG.

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